| © Asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastus Oy Helsinki - HTM-yhteisö (Y-tunnus 2132289-3) | | | Kotisivulle |
Vielä parempi selvitys asioista kuin olin odottanut. (ammatti-isännöitsijä)
Hyvä, että toiminnantarkastussäännöksistä on saatu ensimmäinen selvitys käytännön tulkinnoista ja ongelmista. (riviosakas)
Otamme mielellään vastaan kritiikkiä ja kysymyksiä tai kommentteja - näin saamme aineistoa julkaisun kotisivulla (linkki alla) jatkossa annettavan lisätiedon pohjaksi.
Sähköinen versio julkaisusta on tämänhetkisten suunnitelmiemme mukaan ilmestymässä maaliskuun 2011 alkupuolella.
Puhelimeen voi hakea muutamia äänipoimintoja julkaisun tässä esitetyistä tulkinnoista mp3-äänitteinä.
1. Rintamakarkuruuttako?
Olen toiminut 28-huoneistoisessa taloyhtiössämme tilintarkastajana ammattitilintarkastajan rinnalla. Olen pitänyt sitä kiinnostavana ja paneutunut tosite- ja pöytäkirjamateriaaliin sekä tilinpäätökseen. Joskus minulle on herännyt kiinteistössä asuvana myös eräitä kysymyksiä joiden hyödyllisyydestä ammattitilintarkastaja on antanut kiitosta koska ei olisi muutoin tiennyt selvitellä asioita.
Nyt syksyn yhtiökokouksen lähestyessä on käynyt ilmi, että hallitus aikoo esittää ammattitilintarkastajan käytöstä luopumista kustannusten säästämiseksi, koska tämänkokoisessa taloyhtiössä ei ole pakko käyttää ammattitilintarkastajaa.
Koska en tunne hyvin kirjanpitolakia ja osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun osaltakin mm. perittyjen lainaosuuslaskelmien oikeellisuuden tarkastaminen on jäänyt kokonaan ammattilaisen vastuulle en haluaisi ryhtyä ensi vuodeksi toiminnantarkastajaksi toisen osakkaan rinnalle.
Tällöinhän me kumpikaan toiminnantarkastuskertomuksen allekirjoittajista emme pystyisi seisomaan sanojemme takana:
En halua allekirjoittaa toiminnantarkastuskertomusta ja antaa asunto-osakeyhtiölain edellyttämiä vakuutuksia kun kumpikaan meistä ei pystyisi maallikkoina huomaamaan merkittäviäkään virheitä jos sellaisia olisi.
Kyse ei ole siitä, että en luottaisi ammatti-isännöidyn yhtiömme isännöitsijän ja hallituksen toimintaan. Se on ollut tähän asti aina kohtuullisen hyvää.
En kuitenkaan periaatteellisista syistä halua allekirjoittaa kertomusta. Toiminnantarkastuksen tavoitteenahan on lisätä osakkaiden luottamusta yhtiön asioiden hoidon lainmukaisuuteen mutta jos asioita riittämättömästi tuntien joskus hyväksyisimme asiantilan joka olisi olennaisesti virheellinen toimisi toiminnantarkastus päin vastoin luottamuksen heikentäjänä: Sen jälkeen epäiltäisiin kaikkea "kun toiminnantarkastajat kumminkin ovat pelkkä kumileimasin vaikka allekirjoituksellaan ovat osaamattomuuttaan tai ymmärtämättömyyttään väittäneet olennaisten asioiden olevan kunnossa". En periaatteessakaan hyväksy ajatusta sellaisten papereiden allekirjoittamista joita ei oikeasti ymmärrä.
Olenko turhaan säikky?
Miten katsoisitte parhaaksi toimia?
VASTAUS
Olette aivan oikeassa:
Toiminnantarkastussäännökset ovat ongelmallisia. Ja korostuneesti juuri yhtiönne kaltaisissa tilanteissa (suuremmissa yhtiöissähän on sentään ammattilainen mukana jolloin tilanne on tilintarkastus- ja toiminnantarkastuskertomuksen saajan kannalta aivan toinen: Silloin on selkeästi oikeus olettaa, että kokonaisuus on hallittu).
Suosituksemme on, että lain tullessa nyt ensimmäistä kertaa sovellettavaksi yhtiössänne harkittaisiin toimittavaksi asiassa esimerkiksi seuraavasti:
1. Tuotte mielipiteenne esille jo hyvissä ajoin etukäteen hallitukselle ja isännöitsijälle ja kerrotte edellä esittämänne perustelut sille, ettette suostu jatkamaan yhtiön tarkastajana yhdessä toisen osakkaan kanssa.
2. Toteatte, että
- Luonnollisesti voitaisiin nyt hoitaa asia niin, että yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että siinä todetaan luovuttavan sekä tilintarkastajan että toiminnantarkastajan käytöstä. Ja yhtiökokouksessa voidaan teidät valita todeten esimerkiksi, että tehtävänänne tarkastuksessanne tutustua tositeaineistoon, tilinpäätökseen, kirjanpitoon ja pöytäkirjoihin sekä hallintoon tarkoituksenmukaiseksi katsomassanne määrin sekä esittää tarkastettuanne varsinaiselle yhtiökokoukselle totesitteko tarkastuksessanne huomautettavaa ja jos totesitte niin mitä.
- Mutta, että pidätte järkevämpänä valita vielä tulevalle kaudelle toiseksi ammattitilintarkastaja jotta ehditään selvittää rauhassa mitä muita muutoksia yhtiöjärjestykseen on samalla tehtävä jottei synny tarpeettomia kuluja useampaan kertaan yhtiöjärjestystä muutettaessa. Näin ehditään toivottavasti myös saada selvyyttä erinäisiin toiminnantarkastuskertomukseen liittyviin tulkinnallisiin seikkoihin kuten siihen minkä tyyppisiä varaumia toiminnantarkastaja voi lausuntoonsa laittaa jottei joutuisi allekirjoittamaan lausuntoa tietoisena siitä ettei ole tosiasiassa pystynyt varmistumaan oikeellisuutta vahvistavien väitteidensä paikkansapitävyydestä.
Joka tapauksessa Teidän on käsityksemme mukaan järkevää tässä epäselvässä muutostilanteessa ja pitää kiinni siitä kannastanne, ettette suostu toiminnantarkastajaksi kuin ammattitilintarkastajan rinnalla.
Tämän suosituksen perusteena on juuri toiminnantarkastuksen perimmäinen tarkoitus: Osakaskunnan luottamuksen lisäämisen varmistaminen pitkälläkin tähtäimellä:
Ei ole hyvä, että osakkaille annetaan taloyhtiöstä lausunto, jossa puutteellisen asiantuntemuksen vuoksi ei osattaisi todeta yhtiön johdon syyllistyneen tekoon tai laiminlyöntiin josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus silloinkaan kun tilanne poikkeuksellisesti sellainen olisi. Tai väitettäisiin että tilinpäätös sisältää olennaiselta osin yhtiön velat silloinkin kun se ei pitäisikään paikkaansa vaan tilinpäätös antaisi aivan virheellisen kuvan yhtiön tilanteesta. Tämäntyyppiset lausuntokäytännöt nakertaisivat luottamusta yhtiön asioiden hoitoon muutoinkin, sillä jos perusteettomia asiapapereita on alettu allekirjoitella yhtiössä toiminnantarkastuskertomuksen yhteydessä voi lukija ihmetellä, onko toiminnantarkastajan allekirjoitus todella ainoa tapaus, siis voiko muihinkaan yhtiön asiapapereihin luottaa. Samalla käytäntö heikentäisi koko asunto-osakeyhtiökentällä vallitsevaa luottamusta.
VASTAUS
Jostakin syystä lakiin on valittu määrittely: Yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa.
Tämänhetkinen vallitseva tulkinta on käymiemme keskustelujen valossa käsittääksemme se, että määrää laskettaessa:
- jätetään huomioon ottamatta yhtiön hallussa olevat huoneistot (kuitenkin niin, että vastikerästien vuoksi tai muusta syystä hallintaanotettujen huoneistojen katsotaan olevan osakkeenomistajien hallinnassa) ja yhtiön omistamien osakkeiden perusteella hallittavat huoneistot
- otetaan huomioon paitsi asuinhuoneistot myös liikehuoneistot, toimistohuoneistot, autotallit ja varastohuoneistot sekä autohalli- ja autokatospaikat jos ne ovat osakkeiden perusteella hallittavia (ei siis kuitenkaan pihalla olevia katottomia autopaikkoja kun eivät "rakennuksessa"). Autohalli- ja autokatospaikkojen osalta vaikuttaa tosin siltä, että vallitsee jossain määrin sellaistakin tulkintaa, että niissä olevat autopaikat eivät olisi huoneistoja jos niissä ei ole seiniä rajaamassa, siis ettei AOL 1:3.1 perusteella voisikaan ulottaa AOL 9:5:een. Pyrimme tarkentamaan tätä kohtaa kunhan tulkinta yhtenäistyy. Näissä oloissa saattaa olla viisainta sisällyttää mukaan verrattaessa 30:een (ammattitilintarkastajan käyttöhän ei ainakaan ole laitonta vaikka raja ei ylittyisikään).
VASTAUS
Ei ole pakko.
Keväällä 2010 erikseen tehty voimaanpanolain muutos sallii suurissa yhtiöissä (joissa on lain mukaan pakko käyttää ammattitilintarkastajaa) käytettäväksi ammattitilintarkastajan rinnalla toiminnantarkastajaa. Näin ollen sellaisessa taloyhtiössä jossa on esimerkiksi 50 huoneistoa voidaan haluttaessa valita toiseksi tarkastajaksi toiminnantarkastaja - siis osakas. (Toiminnantarkastukseen sinänsä liittyviä ongelmia on käsitelty hieman kysymyksen 1 yhteydessä edellä.)